Comprare casa in Brasile da straniero

Aggiornato il 26 ottobre 2026

Uno straniero può comprare un immobile in area urbana in Brasile anche senza residenza: servono il CPF (il codice fiscale brasiliano), un contratto scritto, il pagamento tracciato dall'estero e, alla consegna, l'atto pubblico registrato a suo nome. Ecco i passi, in ordine.

Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: ogni caso va verificato con un avvocato e un commercialista.

1. Il CPF, il codice fiscale brasiliano

Il CPF serve per firmare contratti, pagare imposte e registrare l'immobile. Chi vive all'estero lo richiede al consolato del Brasile o online alla Receita Federal; è gratuito e non richiede residenza.

2. Verificare il venditore e il terreno

Prima di firmare si chiedono la matrícula aggiornata del terreno (il «certificato» del registro immobiliare) e le certidões del venditore. Per un immobile in costruzione conta anche il registro dell'incorporação al Cartório: senza registro non si dovrebbero versare somme.

3. Il contratto preliminare

Si firma una promessa di compravendita con il quadro riassuntivo (quadro-resumo) di prezzo, tempi e condizioni. Si può firmare anche a distanza, con firma digitale o tramite procura rilasciata in Italia con apostille e traduzione giurata.

4. Il pagamento dall'estero

Il prezzo di Oasi Oro Verde è in euro; si paga con bonifico sul conto della società, che la banca registra come operazione di cambio. Conviene conservare tutte le ricevute: servono per dimostrare l'origine dei fondi e per la futura rivendita. L'importo in reais (R$) accanto a ogni prezzo è indicativo, calcolato dall'euro al cambio BCE e ricontrollato ogni ora. Vedi anche Euro o real: come si paga un immobile in Brasile.

5. La tutela: patrimônio de afetação

Con il regime del patrimônio de afetação le somme versate dagli acquirenti formano un patrimonio separato da quello della società, destinato solo a quel progetto e non aggredibile dagli altri creditori. Oasi Oro Verde adotta questo regime.

6. Atto pubblico, cartório e registro

Alla consegna si firma l'atto pubblico (escritura) davanti al notaio (Cartório de Notas) e lo si registra al Cartório de Registro de Imóveis: solo con la registrazione sulla matrícula si diventa proprietari.

7. Imposte e costi tipici

• ITBI: imposta comunale sul trasferimento, in percentuale del valore; l'aliquota la fissa il Comune.
• Notaio e registro: tariffe fissate per legge dallo stato.
• Documenti dall'estero: procura, apostille e traduzioni giurate, se servono.
• Dopo la consegna: quota condominiale (circa € 110≈ R$ 620 al mese, stima), luce e acqua con contatori individuali, IPTU (imposta comunale annuale sugli immobili).

Nel prezzo di Oasi Oro Verde sono già compresi lotto e chalé chiavi in mano; ITBI, notaio e registro sono a carico dell'acquirente. Errori frequenti e come evitarli: Comprare casa in Brasile: errori da evitare.